Los precios de venta de la vivienda se encuentran en máximos históricos en Granada, como ya ha venido publicando este periódico en los últimos años. Pero eso no ha evitado el constante crecimiento de las operaciones de compraventa de pisos y casas.

En el primer cuatrimestre de este año se han vendido en la provincia de Granada 5.549 viviendas, según los últimos datos del INE (hasta abril). Son un 8,3% más que entre enero y abril del año pasado y un 30% más que hace dos años en el mismo periodo de tiempo. 

Se trata de la cifra de operaciones más alta desde 2007, cuando se vendieron  5.965 casas en el primer cuatrimestre, en plena burbuja inmobiliaria, que explotaría meses más tarde para desencadenar la mayor crisis económica de las últimas décadas.  

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El gráfico recoge datos del INE del número de operaciones de compraventa de vivienda en la provincia de Granada referidos al periodo enero-abril de cada año. En 2016 todavía nos estábamos recuperando de la anterior crisis y la cifra de ventas era baja, 2.554. El número fue creciendo en los siguientes años, con el bache de 2020, cuando la actividad económica se paralizó desde mitad de marzo por la pandemia, y un ligero descenso de 2022 a 2024 por la subida de los tipos de interés. Pero en 2025 las operaciones remontan con fuerza y siguen subiendo en el primer cuatrimestre de este año, con cifras que duplican a las de hace diez años. 

Aunque este primer cuatrimestre ha sido el de más viviendas vendidas desde 2007, se observa una ralentización del número de operaciones mes a mes: enero fue el de más compraventas, 1.637; febrero y marzo se mantuvieron en torno a las 1.350 y en abril apenas se superaron las 1.200. Una ralentización que coincide con un repunte en los tipos de interés del Euríbor, el índice más utilizado en los préstamos hipotecarios. 

De esas 5.549 viviendas vendidas entre enero y abril de este año, la gran mayoría, 3.953, han sido de vivienda de segunda mano (el 71% del total), por 1.596 de inmuebles de nueva construcción. 

Y predomina, con abrumadora diferencia, la vivienda libre, con 4.855 pisos y casas -el 87,5,% del total- sobre la protegida, reducida a 694 unidades, el 12,5%, un porcentaje que ha sio incluso inferior en periodos anteriores. 

Más hipotecas y de mayor cuantía

De forma paralela al aumento de operaciones de compraventa, las hipotecas también se han incrementado en los últimos dos años. En el primer trimestre del año (el INE todavía no ha publicado las cifras de abril) se han firmado 2.813 hipotecas de viviendas en la provincia de Granada, un 15,7% más que entre enero y marzo del año pasado y un 48% más que en el primer trimestre de 2024.

Es la cifra de hipotecas más alta desde 2009, cuando se alcanzaron las 2.895 en el primer trimestre, ya iniciada la crisis económica. 

Fuente: Instituto Nacional de Estadística

Si comparamos el número de hipotecas con las operaciones de compraventa, esas 2.895 suponen el 65% respecto a las 4.342 viviendas vendidas en el primer trimestre, es decir, hay un 35% de inmuebles que se compran al contado, o al menos sin un préstamo hipotecario de por medio. 

La cuantía de las hipotecas también ha aumentado notablemente, para hacer frente a viviendas cada más caras. En el primer trimestre de este año, el importe medio de las hipotecas en Granada ha sido de 125.307 euros, una cuantía solo levemente superior a la del mismo periodo del año pasado (124.009 euros), pero mucho más elevada que la de años anteriores, cuando apenas rebasaban los 100.000 euros de media por operación. 

De hecho, esos 125.307 euros de promedio en las hipotecas firmadas este primer trimestre de 2026 es la cuantía más alta desde 2008, el año del estallido de la burbuja, cuando la media era de 133.000 euros por hipoteca. 

¿Una nueva burbuja?

A la vista del auge en las compraventas e hipotecas de vivenda, en medio de una escalada de precios que parece no tener fin, ¿estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?

El Banco de España considera que no, que simplemente existe falta de oferta de vivienda para una demanda en expansión. En su informe anual 2025, publicado esta semana, explica que el dinamismo actual del mercado inmobiliario "se produce en un entorno macroeconómico favorable y de relajación de las condiciones de financiación, que se traduce en un notable aumento de la demanda de vivienda", un auge que "se refleja en el crecimiento de las compraventas, del crédito hipotecario y de los precios reales, tanto de compra como de alquiler", y estima que el incremento acumulado de los precios "se sostiene por la escasa reacción de la oferta ante una demanda reforzada por el significativo crecimiento demográfico".

Pero, "a pesar de este dinamismo, los indicadores de riesgos y vulnerabilidades para la estabilidad financiera no apuntan a la acumulación de desequilibrios macrofinancieros de ciclos expansivos previos", es decir, no ve paralelismo con la situación que derivó en la crisis de 2008, pues estima que los bancos no están tomando excesivos riesgos. Y los tipos de interés actuales, con un euríbor en torno al 2,8%, son muy inferiores a los del 2008, cuando superarban el 5%. 

Sin embargo, más allá de que haya o no una burbuja, el problema de la vivienda existe para una amplia capa de la población que no puede acceder a ella, entre otras cosas porque, según reconoce el Banco de España, "las compras de no residentes y el uso turístico de la vivienda reducen el stock disponible para uso residencial en zonas de la costa mediterránea, las islas y los centros turísticos de las grandes ciudades".

Además, la crisis energética por el cierre del estrecho de Ormuz, que está provocando subidas de costes en amplios sectores productivos, desde la agricultura a la construcción y la industria, amenaza con un aumento de la inflación que obligaría a elevar los tipos de interés, lo que dificultaría el pago de unas hipotecas ya de por sí muy elevadas, con el consiguiente riesgo para el sistema financiero.